另类地产篇:欢迎来到每月分红的公司

导言:作为一家每月分红的公司,为了容纳不乱的股息,O生产一套共同的覆盖理念,比方,股权融资比义务融资更为要紧。,低重行开端程度绝对高度进项更要紧……这些模糊想法帮忙公司在房屋落空中成恢复。98%的价,并使之变得过来20它早已报偿覆盖者四倍于其基本的的股息进项率。。

一、迎将发生每月分红的公司

Realty IncomeO)的网站主页写着“迎将发生每月分红的公司”。从如此加标题中不难看出。,O这是一家针对生产不乱股息的公司。。为了发生这一目的,它生产了共同的经商浇铸。,即,从规定或地面用铁链锁住店主那边紧握区分的铺子。,过后把它租给这些店主,豁免其扩张正中鹄的本钱压力,而O挣得重行开端收益和融资本钱暗中的特色。。从一种意思上讲,O它批评土地支配人,这是掌握财政服务业合同,传播店的掌握财政租船契约公司,它的在是指出错误的REITS对这种特别掌握财政使成形的圆满的解读。

一次要的O他们对绝对守旧主义参加使满意。、注意覆盖承保,它还必需品有必然生长速度的覆盖者对立货币贬值。,在另一次要的,它目录了那个怀有某种意图或目的神速扩张的人。,不情愿高倾向的店主的必需品。它是一份和联系暗中的覆盖器。,作为一份,O股息收益跟随重行开端程度的夸大而夸大。,自1994年度上市以后,在那年纪间平等地高昂的生长速度容纳继续5%摆布(图1),增加资产再评价再评价。,年总报偿率抵达;作为联系,O绝对不乱的股息进项率,过来四十年重行开端一向容纳继续。96%上图(图)2),这准备了它的月刊分红战略,性质上,自上市以后,公司累计股息已相当于4倍多。这种共同的安置使O来诸多覆盖者的喜爱,例如失效融资本钱。

1 RealtyIncome分派金增长

2 Realty Income资产任由率

二、本股权融资的守旧财务战术

性质上,O全体标号经商浇铸的小片是仅仅当人力本钱本钱低时,O仅仅有利可图,正好否重行开端程度太高,当MA时,房屋(用铁链锁住店主)的融资本钱昭著超越,它会再次输掉佃户-因而,O强制的在二者都暗中测量。,竭力失效融资本钱。

但什么才能失效融资本钱呢?义务融资是要紧的,该公司的覆盖评级也企图了低本钱的义务融资。O容纳BBB /Baa1基准普尔/穆迪评级),但为了容纳使近亲繁殖的高信誉评级和低融资本钱。,O财务杠杆比率强制的容纳在较低程度。2016岁暮年终,公司总倾向率,利钱与总资产的比率,义务价与总市值的比率仅为;性质上,如果在掌握财政危险学时,公司总倾向率也不是超越50%,利钱倾向与资产总金额之比保持不变在45%摆布;公司的目的本钱构成是:67%,义务本钱的入伙占到总入伙本钱的33%。不只宏观世界倾向率低,并且O绝不应用公约融资,仅往还帐数数以十亿计金钱的公约记入贷方或收买。;O有一个人20数以十亿计金钱弧形的贷款界限,并购航线中短期本钱必需品的伴奏,短期并购记入贷方在必然程度上积聚,公司将选择应用一份、长距离的融资选择,如次要保证人书或联系推迟行动。。论长距离的融资方法的选择,O我也不是讳言我偏袒一份融资。,仅仅在货币利率十足低或一份估值过高的养护下,公司将思索应用长距离的义务融资,与此同时,主宰发行的联系都是无保证人书的信誉器。,终极的限期是整个10年过去的,成年人的义务的平等地成年人的日也抵达。年。

3 Realty Income本集会本钱化的本钱构成2016

以此,公司在2006合法头衔的股年度净融资亿金钱、次要保证人书净总价值融资亿金钱、发行10年度联系融资亿金钱;2007岁暮年终,对掌握财政周围的使加重的认得,公司发行12年度联系融资亿金钱;2008年度净融资7,440万金钱;2010年度净融资亿金钱,发行年度联系融资亿金钱;2011年度净融资亿金钱,发行24年度联系融资亿金钱;2012年次要保证人书净总价值融资亿金钱,发行5年度联系融资亿金钱,发行10年度联系融资4亿金钱;2013年度净融资数数以十亿计金钱(除实现预言的结果上市外)REITS公司ARCT侵占公司ARCT同伙们夸大了他们的价。20数以十亿计元一份,发行10年度联系融资亿金钱;2014年度净融资亿金钱,发行10年度联系融资亿金钱,发行12年度联系融资亿金钱;2015年度净融资亿金钱;2016年度一份发行净总价值融资亿金钱,发行10年度联系融资6亿金钱……频繁的股权融资保证人了本钱构成的承保。,失效义务融资本钱,但同时也必需品建立容纳本钱集会的估值程度。,另外,会悲哀稀释的。。

执行中,O我确凿如此做了,如果在掌握财政危险学时,它依然在。20双市盈率10倍的P/FFO;在合法头衔的阶级中REITS价钱普降40%的养护下,O价钱下跌不到20%;上市以后的长距离的Beta价正好倍,明显在上面REITS公司的平等地程度倍(Beta值为1公司股价的彻底改变性动摇与;Beta价大于1阐明公司股价彻底改多样化摇大于集会杠杆,高彻底改变库存;而Beta值以内1产物揭晓,一份价钱动摇以内集会动摇。,属于防御性一份;Beta该值为底片,揭晓公司SH的反向动摇。,反弧形的库存;Beta价越低,显示建立的系统性风险越低)例如容纳了绝对较低的股权融资本钱——公司长距离的正中鹄的股权融资本钱在6~7%程度,公司眼前的额外的平等地义务融资本钱也有受限制的。,抵达,新发的10本年记入贷方的融资本钱仅为,这使得在秩序低迷时间可以诱惹更多的机遇。。

刚过去的,O什么容纳其估值程度?这与它共同的B紧密互插。。

4 1994年度入伙100金钱,到2016年度总价

——Realty Income与次要一份样品的比力

三、净租船契约浇铸,失效经纪本钱的无把握、不确定的事物

      O经商浇铸真很简略。。像民间音乐相似的密切地一次5,000处资产、年收益10数以十亿计金钱公司,主宰职员都是146人,这次要是鉴于C所登的单一房屋的净租船契约浇铸。,即,O关怀经商包围、单房屋孤独临街房,这些临街房就绝最合适的而言属于全国性或地面型的用铁链锁住传播队伍,O完成这些传播队伍浓厚的紧握其小片属性。,将资产重行任由给独创的的传播队伍,挣得重行开端和融资本钱暗中的利差。。按照重行开端修复拟定议定书,与资产顾虑的主宰收益、附加费和维修费由租用承当。,O户主只许诺租船契约重行开端。,有关的的,职员的次要职责是选择招标。、平面图融资伴奏、租船契约限期呼出后的重行开端或资产去市场买东西,也于是,O本钱率昭著在上面另一边传播资产REITS公司,长距离的支配速度相当于收益。5%,相当于资产资产文章价,相当于公司的总市值,经纪汇成率高90%过去的,少掉受到经纪本钱多样化的撞击。这种简略明了的经商浇铸理由了诸多人的关怀。。

5 Realty Income支配本钱比率

四、本日常服务业和廉钱战略的多样化房屋分派

      鉴于同居是紧抱的,租船契约是长距离的的,最合适的资产支配费用由租用承当。,因而,O最大的经商风险来自某处租用落空的风险。,这种风险是实时发生的。,鉴于O就绝最合适的而言数房屋争吵覆盖级中型店主。,秩序彻底改变越敏感(建立覆盖程度越高),其融资本钱也较低。,甚至在上面O自有资产本钱,于是有受限制的O汇成空的。以此,O在职业根底资产的选择上奇异的兢,它把发现锁定在那个次要的服务业的人上。、为或企图服务业。、登廉战略的店主,在此根底上,尝试多样化、疏散的、职业、区域和房屋分派失效房屋集正中鹄的风险。

   眼前O早已在美国49规定设想4,944处资产,他们来自某处47个职业的248家族用铁链锁住建立,抵达,药店占,便利店,发泄的方法,角力学校,后勤服务业,小吃店,电影业,休闲餐厅,知情人商人,义卖……原生的大道具的收益奉献率为,前做小生意职业的收益奉献率为62%;房屋具体物,这家公司的流行音乐十大畅销唱片房屋是美国最大的用铁链锁住药店。Walgreens、联邦快递(FedEx)、发泄的方法Dollar General、角力学校LaFitness、默许点Dollar Tree、实验电影院AMC、便利店Circle K、Verma Sam知情人铺子、零售知情人店BJS、澳洲的最大的葡萄紫队伍Treasury Wine Estates……原生的大佃户重行开端收益的奉献,前20大型建立轧贡献的53%的重行开端收益;多样化房屋结成O绝就普通传播型REITS具有较好的抗彻底改变性,并且公司也奇异的注意容纳房屋的抵消。,制止单一职业或地面的下拨给的场地。

  在公司的十大租船契约职业中,角力学校、电影业、次要的服务业的房屋,如便利店,能事实上打击电子事情的脚步沉重地走;更药店、义卖、和后勤服务业等为或企图服务业。房屋则具有较好的抗彻底改变性;只要发泄的方法、零售知情人铺子(山姆知情人店)、廉的住户,如小吃店,具有较好的的压缩比。。眼前公司90%房屋都来自某处是你刚过去的说的嘛!职业。。与此同时,这家公司偏袒实体的面积。5万平迟上面的孤独临街房,其传播资产的平等地量度是单体的面积。11,522单调的的鳞片(绝就它),抵达了产业实体项主语的平等地面积。22全能尺,使工作楼也已抵达全能尺),仅有4%传播资产超越了标号。5全能尺的“大盒子”,这些资产的房屋次要是家得宝。Home Depot家具店主。

   在此根底上,O本单一房屋结成的偏袒,这不只可以增长努力效力。,与单一资产相形,资产买卖通常待见必然的价钱默许。,并且公司的大块的覆盖结成确保了如果在资产买卖中,资产结成仍具有较好的房屋疏散性。。房屋须企图15~20年度租约,营运发生的年度资金流动应抵达重行开端程度。本公司传播租用在利钱优于的现在的汇成EBITDA重行开端平等地覆盖率抵达倍。是你刚过去的说的嘛!收买基准来保证人。O资产结成的不乱性,自然,每回紧握前的终极的确定,该公司还必要在道具链上。、该公司的财务定调和容貌定调和实现预言的结果才能,确保重行开端的可继续。

6 Realty Income的前20大房屋(如2017在本年的原生的四分之一。

五、严厉的资产滤波器基准:在落空的养护下,平等地可以偿还。98%的价

用铁链锁住扩张浇铸的使繁荣O企图宽广的生长空的。诸多用铁链锁住店主在扩张的最前部阶段紧握了他们的铺子。,但跟随扩张的使有生机,他们需要的东西不撞击现在的的运作。,紧抱资产现钞,更多的移动性伴奏更大的扩张。,因而他们来找它O;依然非常店主,不使满意的短期租约。,需要的东西经商地点能被彻底买进。,只无钱是很难事的。,因而他们也在找寻O如果在美国,诸多中型店主依然难以径直地融资。,而记入贷方融资会夸大这些建立的财务风险,O是一种抱负的二手的融资灌渠。;与此同时,少许店主,需要的东西完成O结合增长资产进项率,发生轻资产经纪,为了意见一致更多覆盖者的喜爱;另少许店主则需要的东西完成O的结合,从紧抱资产义务担负中摆脱出狱,实现预言的结果较好的的信誉评级……这些用铁链锁住公司都是O的商机。格外地在秩序的流域中,移动性危险下O覆盖机遇越来越多:2007年,公司从401亿金钱的紧握请求被小心的选择。357处、总金额数以十亿计金钱经商田产收买,收买原生的年的净进项率抵达,平等地租船契约期年;2008年和2009年又使著名特别基金管理机构数数以十亿计金钱5,790紧握房产一万金钱,抵达2008紧握资产的原生的年净重行开端2009这年纪上级的。2010年纪后,收买量度开端增加。,自2010公司自年以后积聚了本钱。89早已紧握了数数以十亿计金钱2,530处资产,是否添加的话,ARCT的收买,总收买量度将抵达120亿金钱。抵达,2013年复年纪,公司是从总390这是从数以十亿计金钱攻读学位者中滤波器出狱的。459处、总价值数以十亿计金钱覆盖项主语,完成率仅为4%,原生的年净进项;并且在本年,这家公司现钞富裕的。买进一份集会REITS公司ARCT,总买卖量度32亿金钱,新增资产515处,任由率100%,抵达75%覆盖类房屋,54%这是一个人传播资产,平等地残余租船契约1年,原生的年净进项率为,憎恨覆盖报偿率批评很高,但使公司的房屋构成来较大能力更强的,覆盖类公司房屋从公司宏观世界收买后19%增加到34%十大道具比率73%少量到64%,前15大房屋的收益奉献系数49%少量到42%,新增了Walgreens(美国最大的用铁链锁住药店)、CVS Phamacy(美国大连另外的家锁药店)、Dollar General、Verma Sam知情人铺子等55佃户,并大举拓展联邦后勤实体项主语。。2016在公司年度285一亿金钱的另类的买卖被滤波器出狱。505处、总价值数以十亿计金钱覆盖项主语,完成率亦独占的的。,而这505属性散布在40个州的28个职业,抵达86%这是一个人传播资产,64%房屋都是覆盖评级,原生的年净重行开端预言进项率

O你什么滤波器群集的攻读学位者的覆盖目的?

O有一套严厉的滤波器基准。,包含对资产使获得座位的剖析,如边界5千米人口密度、收益程度、就业率等;资产自行的块、楼龄、量度、可交换自然规律的特点剖析;资产自行的财务数据剖析,比方实现预言的结果才能及其在房屋覆盖结成正中鹄的战术要紧性。;租用使近亲繁殖财务定调与资金流动努力;租用职业的彻底改变性努力;资产评估程度剖析,包含与为出一套新题本钱的比力、与集会重行开端比力、原生的年重行开端报偿率、长距离的IRR;在此根底上,we的所有格形式将完成甚至考察和访谈推动另外的传达。,作出终极的覆盖方针决策。不外,一般地说,与租用的信誉相形,O关怀实体自行的实现预言的结果才能、有说服力的的创收才能,刚过去的,如果房屋落空了,新同伙也将追求保存这些小片资产的租船契约权。,如果重行拨给的场地落空,公司还可以以上级的的重行开端转包给或卖。。

执行也使宣誓了多样化的结成和严厉的士兵考察。,鉴于O就绝最合适的而言数房屋争吵覆盖中型建立。,于是,它确凿必要偶尔的掌握财政危险。。掌握财政危险学时,该公司有几家落空改革的次要租用,但这些都不克不及失效公司的重行开端。96%以下为实体主宰人,绝就索取者,O落空的主动权更强,鉴于O只紧握每个用铁链锁住店的小片店,因而在重组的航线中,就绝最合适的而言数新同伙也情愿承认。O拟议的续订限制(而批评保持铺子),从史料,O在落空的养护下,平等地可以偿还。97%的丢失。

20081月,O最大的租贷人车站快餐部用铁链锁住店Buffet Holdings落空改革请求书,O设想Buffet116处临街房,完成半载的重组办理,7月经重组法庭委任证书,单方就104在铺子明智地使用展期合同拟定议定书,同居降到独创的的地价。87%程度,Buffet公司的重组失效了公司的任由率。,每股营运现钞流(FFO)少量了3%。和公司的第五大租贷人休闲餐厅Friendly’s也在2011年度落空保卫请求书,它早已积聚起来封闭了。100在铺子的止境2013年度落空保卫;在公司危险优于15大房屋排挡店主Sports Authority竟无法帮助财务压力,在2016年度落空保卫请求书,铭刻于及其正当理由Dick’s Sporting买下……性质上,自1996年以后,公司早已2,323租船契约拟定议定书因租期呼出而发生重行开端多样化或续租。,公司早已成地实现预言的结果了2,028资产的重行租船契约(包含续租),卖掉剩的295处资产,抵达,续租重行开端通常略高于独创的的重行开端。,新佃户的重行开端普通略在上面独创的的户主。,普通来说,设想资产的报偿率可以抵达两倍。——自1996该公司重行开端的重行开端自本年以后平等地为重行开端。;代班人整个资产(包含续建有些),在2012新房产的重行开端程度是年纪前的平等地重行开端。95~96%,不管到什么程度,在过来的几年里,新租船契约资产的重行开端程度。,产物,自1996该公司的重行开端已按独创的的重行开端程度任由。。以2016年为例,年内宗教团体243资产的租船契约耗尽。,它实现预言的结果了186资产的重行租船契约,抵达144向原房屋续租,21资产被租给新佃户总有一天无空房。,21一截空位后来地,又找到了一位新佃户。,平等地看待,新同居是独创的的重行开端。;其余的57空置资产卖,在那年纪间共以9,100拢共卖了一万金钱。77处资产,奉献了2,2001000万的覆盖报偿。

7 1996新年纪资产重行开端与重行开端之比力

六、本长距离的进项的覆盖理念:低重行开端程度绝对高度进项更要紧

而且房屋的道具和资产定调外,收买资产的评判也很要紧。,这亦相似的的。O它的独占的性。O招标时的掩藏,普通来说,长距离的向内进项率无杠杆IIRR它高于公司的长距离的融资本钱(而批评T)。,原生的年净重行开端进项率(本钱化率)高于CUR。鉴于公司的目的本钱构成67%股权本钱、33%义务本钱),长距离的额外的平等地融资本钱WACC)为,眼前的额外的平等地融资本钱仅为,因而,当公司在滤波器覆盖目的时,它是长距离的报偿率是目的,而批评以现在的融资本钱是门槛,公司认出发年净重行开端报偿率与现在的融资本钱暗中的利差空的会使有生机建立短期进项和价的增长,但这批评长距离的覆盖的根底。,长距离的覆盖强制的以长距离的融资本钱为方针决策,有关的的,2016O新收买资产的首年净重行开端报偿率抵达,高于长距离的融资本钱。

刚过去的,原生的年房产净进项还好吗?

在实体集会,覆盖者通常以为原生的年的进项率越高,一份价钱就越高。,原生的次净进项率(本钱化率)越高,撰文与现在的重行开端顾虑。,更廉价的是买;但O但我不刚过去的以为,它以为原生的年的高进项通常吝啬的高风险。,与原生的年重行开端报偿相形力,它更注意重行开端的可继续。。因而,在恒等的时间,是否有两个方位、量度、可实现预言的结果恒等的块的机能,抵达,A资产的现在的重行开端比集会平等地程度高20%,原生的年净重行开端报偿率(本钱化率)可计算为%,不管到什么程度,眼前的重行开端早已占了佃户的汇成。EBITDA)的3;而B现在的资产重行开端在上面集会平等地程度14%,原生的年净重行开端报偿率按现行重行开端计算。,不管到什么程度,眼前的重行开端只占租用的汇成。;在这两种养护下,诸多覆盖者会选择上级的的重行开端、原生的年也上级的。A资产,但O会选择B资产。鉴于它以为这正好鉴于A下的资产重行开端减弱了它对房屋汇成的奉献。,属性的可交换性强。,房屋很可能从长远看待保持。A资产,让它延长。IRR失效;但B重行开端在上面集会程度,可推迟行动性弱,对房屋汇成的无力奉献,因而,长距离的房屋无力的轻轻地保持B资产,从让它延长。IRR较高。与此同时,在竞赛偏高地的集会,是否实体本钱化率昭著高于集会,这通常吝啬的PRO中在少许长距离的的隐患。,如房屋的商业信誉程度差或属性的可交换性强。等,于是,O仅相当于为出一套新题本钱和本钱化率E的紧握价钱,而批评更低的价钱和上级的的原生的年报偿率。;在此根底上,O关怀集会价钱以下的重行开端,租用的同居连锁商店EBITDA/租船契约本钱高资产,鉴于这种资产的重行开端更可持续的。,有助于容纳长距离的不乱的重行开端报偿。

1Realty Income2010过来年纪的资产收买

七、掌握财政危险公共浴室的房屋构成:次要的服务业的廉店主

晚近,O开端增强从传播资产到使工作资产的射程,能胜任2016岁暮年终,在公司的重行开端收益中从传播资产、从产业田产、%从使工作室资产、来农用田产,而且资产结成4774传播资产也包含在内。111处产业田产、44处使工作资产、15处农用资产,这些资产最合适的是由一个人房屋占有些人。,应用电网络租船契约线圈架,平等地租船契约也在10年过去的。但它区分于传播资产。,非传播资产,公司完全地注意租用使近亲繁殖的信誉。,其传播资产结成的重行开端收益3%来自某处覆盖房屋,但产业田产覆盖结成的重行开端收益都来自某处覆盖房屋,办公楼资产结成的重行开端收益系数较高。,抵达,上农学产权,主宰房屋均为覆盖级,一般地说,非传播业,O它需要的东西它的佃户有一个人覆盖评级。1,000的建立,比方联邦FedEx)、GEDiageo(究竟最大的葡萄紫队伍),旗旗Johnnie Walker如此的燃烧着的木头,2010O收买与租船契约的使成形Diageo坐下美国加州、总面积3,600英亩、426,000抵消器等。。有关的的,公司的非传播租用,后勤业对重行开端总金额的奉献,另外的,定位于职业,如葡萄紫和城镇,奉献了%,另一边职业的奉献不超越

跟随房屋的扩张,该公司的实体资产数也来自某处Listin年。630如此地方被添加到4,944处,但与危险前相形,公司的租用构成发生了很大的多样化。,憎恨传播资产依然为公司作出奉献80%的重行开端收益,但与2009与不久以前相形,前15大房屋名单上的成绩4家无变;而2009年度五大佃户中,仅仅L.A. Fitness一民间音乐仍待在家庭生活2017年的TOP 5名单中。在职业次要的,2009公司房屋的原生的个人次要职业是年纪正中鹄的一家食堂。,奉献年纪的重行开端收益,便利店的另外的大道具,奉献年纪的重行开端收益1,但2017年中期,原生的大道具已变得药店,占,另外的道具仍是便利店,但系数少量到。是什么培育了刚过去的大的佃户构成调整?,它次要是传播业落空改革的产物。,自2007年以后,O房屋落空,40%这一切的都发生在休闲餐饮业。,20%体育道具化,10%这件事发生在义卖业。,瞄准,公司的休闲奉献率和餐饮业I,体育店主店的重行开端奉献系数也来自某处于2009年的少量到,仅仅义卖业,鉴于必要企图必需品,它依然受到流传民间的的喜爱。,重行开端奉献率2009年的增加到

2敏锐地 Income前十年期房屋的反差多样化

8 Realty Income旗下资产标号的夸大

八、不隐瞒的覆盖者导向,低动摇率下的富进项

而且事情的不乱性,不隐瞒的覆盖者导向也让O消受很多覆盖附加费,每月分红的战略更为公司培育了排列正当地的“追随者”。O覆盖者次要是年长的归休参谋或归休参谋。,在美国,归休参谋收益70%一切的来自某处覆盖报偿,很多人都待见每月归休金。O那边有股息收益。1969建国以后,能胜任2017年中期,公司一向在发给高昂的。550屡次,延续77四分之一股息增长,如表3所示,以1994年覆盖100金钱计算,到2016年终高昂的夸大410金钱,眼前,年度股息进项率较高。,增加本钱增加,过来20好多年的总报偿率早已抵达,高于声画同步REITS公司的平等地程度);如果在如此的养护下2006在年度发酵屋脊买进公司一份,100金钱覆盖,到2016奖金也可以在岁暮年终收到。69金钱,眼前的年度股息进项率也抵达了。,这一程度极高于贷款利钱收益。;更要紧的是,高分红O一份价钱的动摇性很小。,其Beta价正好倍,明显在上面REITS公司的平等地程度,就标注重音承保的覆盖者来说,它具有极大的引力。,与美国Baby Boom一代人步入归休年龄,这些覆盖者仍在生长。。

大体而言,O具有不隐瞒的的战术地位和头衔的REITS对观念的深入变得流行给we的所有格形式造成了共同的集会空的。,它的经商浇铸也受到诸多建立的扮演。,但鉴于公司早已使被安排好了必然的量度优势。、诸多正当地的覆盖者早已积聚起来。,使其消受在那年纪间低本钱资产的优势,在大量度收买航线中,可以容纳疏散的房屋结成。,这将推动增长重行开端收益的不乱性,失效本钱。。

9 眼前的股息率在岁暮年终计算。

10 扣紧市一份价钱计算的累计股息进项率

11 OREITS公司宏观世界进项率与风险比力

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